IRAV de septiembre de 2026: cuánto puede subir realmente el alquiler con el nuevo índice del 2,54%
El INE ha publicado un IRAV del 2,54% para septiembre, pero la normativa vigente introduce una limitación extraordinaria del 2% en muchos contratos hasta finales de 2027.
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El IRAV de septiembre se sitúa en el 2,54%, aunque la subida efectiva depende del contrato y de los límites vigentes. |
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) de septiembre de 2026 se situó en el 2,54%, según el dato definitivo publicado por el Instituto Nacional de Estadística el 14 de octubre.
A primera vista, podría parecer que un alquiler de 900 euros puede actualizarse directamente un 2,54%. Sin embargo, la situación actual es más compleja.
Desde el 8 de octubre de 2026 está vigente una limitación extraordinaria para determinadas actualizaciones de alquiler que se produzcan hasta el 31 de diciembre de 2027. En ausencia de un nuevo acuerdo entre arrendador e inquilino, el incremento no puede superar el 2%. Además, si el contrato no contiene un pacto expreso de actualización de la renta, no procede aplicar una subida anual.
Por eso, el 2,54% publicado por el INE debe entenderse como el índice de referencia vigente, no como una subida automática aplicable a todos los alquileres.
¿Qué es el IRAV y por qué está en el 2,54%?
El IRAV es el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda.
Fue desarrollado por el INE a raíz de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, con el objetivo de establecer un límite de referencia para evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los alquileres.
Para septiembre de 2026, su variación anual definitiva es del:
2,54%
El dato anterior, correspondiente a agosto, había sido del 2,47%. En julio fue del 2,49% y en junio del 2,44%.
El IRAV se calcula teniendo en cuenta diferentes referencias, entre ellas la evolución del IPC general, la inflación subyacente y mecanismos de moderación establecidos en su metodología.
Entonces, ¿pueden subirte el alquiler un 2,54%?
No necesariamente.
Hay que comprobar primero el contrato y la situación concreta de la actualización.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece actualmente que la renta solo puede actualizarse cuando se cumple cada año de vigencia del contrato y conforme a lo que hayan pactado las partes.
Además:
si no existe un pacto expreso de actualización, no se aplica una subida anual;
existe un límite vinculado al IRAV;
y hasta el 31 de diciembre de 2027 hay además una limitación extraordinaria que puede reducir el incremento efectivo al 2%.
Por tanto, conocer únicamente el IRAV no basta para saber cuánto puede subir una renta.
La clave en 2026: existe un límite extraordinario del 2%
El Real Decreto-ley 29/2026 establece una regla extraordinaria para los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos cuya anualidad se cumpla entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027.
En los casos a los que se aplica, las partes pueden negociar la actualización.
Si no alcanzan un nuevo acuerdo, el incremento no puede superar el 2%.
Además, la norma introduce una protección adicional: si la renta que ya se está pagando supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procede aplicar ningún incremento.
Esto hace que el IRAV del 2,54% no equivalga automáticamente a una subida del 2,54%.
Ejemplos: cuánto subiría un alquiler de 700, 900 o 1.200 euros
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El porcentaje máximo aplicable puede variar según las condiciones del contrato y la normativa vigente. |
Estos cálculos sirven únicamente como ejemplos orientativos.
Alquiler de 700 euros
Con una actualización del 2%:
700 × 2% = 14 euros
La nueva renta sería:
714 euros al mes
Si pudiera aplicarse el límite completo del IRAV del 2,54%:
700 × 2,54% = 17,78 euros
La renta pasaría a:
717,78 euros al mes
Alquiler de 900 euros
Con el límite del 2%:
900 × 2% = 18 euros
Nueva renta:
918 euros al mes
Aplicando un 2,54%:
900 × 2,54% = 22,86 euros
Nueva renta:
922,86 euros al mes
Alquiler de 1.200 euros
Con una subida del 2%:
1.200 × 2% = 24 euros
Nueva renta:
1.224 euros al mes
Aplicando el 2,54%:
1.200 × 2,54% = 30,48 euros
Nueva renta:
1.230,48 euros al mes
| Renta actual | Subida del 2% | Nueva renta | Subida del 2,54% | Nueva renta |
|---|---|---|---|---|
| 700 € | 14 € | 714 € | 17,78 € | 717,78 € |
| 900 € | 18 € | 918 € | 22,86 € | 922,86 € |
| 1.200 € | 24 € | 1.224 € | 30,48 € | 1.230,48 € |
La segunda columna de ejemplos no significa que el propietario pueda aplicar automáticamente el 2,54%. Hay que comprobar qué límite corresponde legalmente al contrato.
¿Qué pasa si el contrato no dice nada sobre actualizar el alquiler?
Este punto es especialmente importante.
La redacción vigente del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la renta se actualizará en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia en los términos pactados por las partes.
Si no existe un pacto expreso de actualización:
no se aplica actualización de la renta.
Por tanto, que el INE publique un nuevo IRAV no permite por sí solo modificar cualquier alquiler.
Primero debe existir una cláusula contractual que permita la actualización.
¿Qué índice se utiliza cuando llega la fecha de actualización?
La normativa establece que debe tomarse como referencia el último IRAV que estuviera publicado en la fecha en la que corresponda actualizar el contrato.
Esto es importante porque el IRAV se publica mensualmente.
El dato de septiembre de 2026, del 2,54%, fue publicado el 14 de octubre de 2026.
Por ejemplo, si corresponde actualizar un contrato después de esa publicación y todavía no se ha publicado un IRAV posterior, el 2,54% sería el último índice disponible como referencia.
Pero después habría que comprobar también las restantes limitaciones vigentes.
¿Qué ocurre si propietario e inquilino llegan a un acuerdo?
La limitación extraordinaria vigente permite negociar una nueva actualización entre las partes.
Sin embargo, la regulación general de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece a su vez que el incremento derivado de la actualización anual no puede exceder el resultado de aplicar el IRAV vigente en la fecha correspondiente.
En términos prácticos, con un IRAV del 2,54%, este índice sigue funcionando como techo general de referencia para la actualización anual, mientras que la regulación extraordinaria vigente hasta finales de 2027 introduce un límite del 2% cuando no existe un nuevo pacto en los casos afectados.
Hay casos en los que la subida puede ser del 0%
Otra novedad relevante de la regulación actualmente vigente es que no siempre hay derecho a aplicar siquiera el 2%.
La disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026 determina que, cuando la renta sea superior al límite máximo aplicable según el sistema de índices de precios de referencia, no procede incremento alguno durante el periodo cubierto por esta limitación extraordinaria.
Por eso, en algunos contratos la actualización máxima puede ser:
0%
En otros:
hasta el 2% en ausencia de un nuevo acuerdo
Y el IRAV sigue actuando como referencia y límite general de actualización.
Qué debería comprobar un inquilino antes de aceptar una subida
Antes de dar por válida una actualización del alquiler conviene revisar cinco aspectos:
La fecha del contrato.
La fecha en la que cumple la nueva anualidad.
Si existe una cláusula expresa que permita actualizar la renta.
Cuál es el último IRAV publicado en esa fecha.
Si se aplica alguna de las limitaciones extraordinarias actualmente vigentes.
También es importante distinguir una actualización anual de la renta dentro del mismo contrato de la firma de un contrato nuevo. No son exactamente la misma situación jurídica y pueden estar sometidas a reglas diferentes.
El 2,54% del IRAV no es una subida automática
La principal conclusión del dato publicado en octubre es sencilla: el IRAV de septiembre ha subido al 2,54%, pero eso no significa que todos los inquilinos vayan a pagar automáticamente un 2,54% más.
Para una actualización realizada bajo la normativa vigente deben analizarse conjuntamente el contrato, la fecha de la anualidad, el IRAV disponible y las limitaciones extraordinarias.
En muchos casos afectados por la medida temporal actualmente vigente, si no existe un nuevo acuerdo entre las partes, la subida máxima será del 2% hasta el 31 de diciembre de 2027. Si el contrato no prevé actualización, no procede una subida anual por este concepto. Y determinados alquileres que ya se encuentren por encima del límite de referencia pueden no admitir incremento alguno.
Fuentes consultadas
Instituto Nacional de Estadística — Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, septiembre de 2026.
BOE — Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 18.
BOE — Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
BOE — Resolución de 18 de diciembre de 2024 que define el IRAV.
BOE — Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre.
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