Contratos de alquiler desde noviembre de 2026: cómo cambian las prórrogas y cuándo puede terminar el contrato

Desde el 15 de noviembre cambia la duración de las prórrogas de los alquileres de vivienda habitual, aumenta el preaviso del propietario y aparecen nuevas reglas sobre indemnización.

Desde el 15 de noviembre cambian las prórrogas y los plazos de preaviso de los contratos de vivienda habitual.

A partir del 15 de noviembre de 2026, los contratos de alquiler de vivienda habitual en España entran en un nuevo régimen de prórrogas.

El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos con una idea central: una vez alcanzados los primeros cinco años de contrato —o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica— la continuidad pasa a ser la regla si ninguna de las partes comunica que quiere terminar la relación.  

La diferencia respecto al sistema anterior es importante.

Antes, tras ese periodo inicial, podían producirse prórrogas anuales hasta un máximo determinado. Desde noviembre, las nuevas prórrogas pasan a ser de:

cinco años si el arrendador es una persona física

o

siete años si el arrendador es una persona jurídica.  

¿Qué cambia exactamente desde el 15 de noviembre?

Cuando llegue el vencimiento de un contrato de vivienda habitual o de cualquiera de sus prórrogas, y el alquiler ya haya durado al menos:

• cinco años si el propietario es persona física;
• siete años si el propietario es persona jurídica;

el contrato se prorrogará automáticamente por un nuevo periodo completo si ninguna de las partes comunica correctamente que no desea continuar.  

Eso significa que la prórroga deja de ser simplemente anual en este nuevo régimen.

Si el propietario es persona física

La prórroga será de:

cinco años.

Si el propietario es una empresa o persona jurídica

La prórroga será de:

siete años.  

 

¿Cuánto tiempo antes hay que avisar para terminar el contrato?

El nuevo sistema exige revisar con atención la fecha de vencimiento y los plazos de aviso de cada contrato.

Aquí también hay un cambio relevante.

Si quiere terminarlo el arrendador

Debe comunicarlo con al menos:

seis meses de antelación.

Si quiere terminarlo el arrendatario

Debe comunicarlo con al menos:

dos meses de antelación.  

El aumento afecta principalmente al propietario, cuyo preaviso general pasa de cuatro a seis meses.

Ejemplo sencillo

Imagina un contrato con propietario particular que cumple cinco años el:

1 de marzo de 2027.

Si ninguna de las partes comunica dentro de plazo que no quiere continuar, el contrato no se prolongaría simplemente un año.

Entraría en una nueva prórroga de:

cinco años.

Por tanto, la continuidad podría extenderse hasta 2032, salvo que posteriormente concurra alguna de las circunstancias previstas legalmente.

Ejemplo orientativo: la aplicación concreta depende de la fecha del contrato, las prórrogas anteriores y las comunicaciones realizadas por las partes.

¿Puede el propietario decidir que no quiere renovar?

Sí.

La reforma no convierte todos los alquileres en contratos indefinidos.

El propietario puede comunicar su voluntad de no prorrogar, siempre que respete los plazos y las demás condiciones legales.

La novedad es que, con carácter general, esa decisión puede generar el derecho del inquilino a recibir una indemnización.  

¿Cuánto puede ser la indemnización?

La ley establece que, cuando el arrendador comunique correctamente que no quiere prorrogar y no concurra una excepción, deberá pagar al arrendatario el mayor de dos importes:

• doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios;
• o una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda.  

Los periodos inferiores al año se prorratean.

Si no existe un valor individualizado disponible en el sistema estatal de referencia, el cálculo se realiza utilizando como referencia la renta mensual vigente del contrato en la fecha de la comunicación de no renovación.  

Un ejemplo orientativo de la indemnización

Supongamos, únicamente para entender el mecanismo, que la referencia mensual aplicable fuera de:

900 euros

y el inquilino llevara ocho años viviendo en la vivienda.

Doce mensualidades equivaldrían a:

10.800 euros.

Ocho mensualidades equivaldrían a:

7.200 euros.

Como la ley utiliza el mayor de ambos importes, en este ejemplo orientativo prevalecerían los 10.800 euros.

El cálculo real debe hacerse con la referencia que corresponda legalmente a cada vivienda y situación.

¿Cuándo no tiene que pagar esa indemnización el propietario?

La norma incluye varias excepciones.

Entre ellas, no procede en determinados casos cuando:

• el propietario persona física necesita la vivienda para sí o determinados familiares;
• el inquilino no ha residido efectivamente en la vivienda durante más de seis meses en los doce anteriores, salvo causas justificadas;
• el inquilino dispone en el mismo municipio de otra vivienda apta que puede ocupar;
• ambas partes firman un nuevo contrato;
• el inquilino rechaza una oferta válida de nuevo contrato que cumpla las condiciones legales.  

Estas causas deben constar de forma expresa y detallada en la notificación.

¿Qué ocurre si el propietario dice que necesita la vivienda para sí?

Existe una excepción específica cuando el arrendador, siendo persona física, necesita destinar la vivienda a residencia permanente:

• para sí;
• para familiares hasta segundo grado;
• o para su cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad.  

Pero la ley también incorpora una garantía para evitar usos ficticios de esta causa.

Si transcurren tres meses desde la entrega y la vivienda no ha sido ocupada por la persona alegada, salvo fuerza mayor, el antiguo inquilino puede recuperar el derecho a la indemnización.  

¿Qué pasa si el propietario ofrece un nuevo contrato?

También puede excluirse la indemnización si el inquilino rechaza una oferta formal de nuevo contrato sobre la misma vivienda.

Pero no vale cualquier propuesta.

La oferta debe garantizar como mínimo:

• cinco años si el arrendador es persona física;
• siete años si es persona jurídica;

y la nueva renta debe ajustarse a las reglas legales aplicables.  

¿Afecta solo a contratos firmados después del 15 de noviembre?

No.

Este es uno de los puntos más importantes.

El nuevo régimen también alcanza a contratos de vivienda habitual que ya estén vigentes cuando llegue un vencimiento posterior a la entrada en vigor.  

Es decir, no es una norma reservada únicamente a contratos nuevos.

Pero existen reglas transitorias.

¿Qué ocurre con los contratos que ya están en prórroga?

Si el contrato ya se encuentra, el 15 de noviembre, dentro del antiguo periodo de prórroga del artículo 10, seguirá bajo ese régimen hasta que finalice ese periodo.

Una vez concluya, pasará a aplicarse la nueva regulación.  

Por eso es fundamental revisar:

• fecha en la que se firmó el contrato;
• fecha en que terminó el periodo inicial;
• si está actualmente en prórroga;
• cuándo vence esa prórroga.

Hay una excepción temporal para contratos que vencen pronto

Para evitar que el nuevo plazo de seis meses resulte imposible de cumplir en contratos muy próximos a vencer, existe una regla transitoria.

Si el 15 de noviembre de 2026 faltan menos de seis meses para que termine el contrato o la prórroga en curso, el propietario podrá comunicar la no renovación con una antelación mínima de:

cuatro meses.  

Después de ese periodo transitorio, la referencia general pasa a ser seis meses.

¿Qué ocurre con una no renovación comunicada antes de publicarse la nueva norma?

Las comunicaciones válidas realizadas por el propietario antes de la publicación del Real Decreto-ley conservan sus efectos.

Además, esas comunicaciones previas no generan automáticamente el nuevo derecho a indemnización.  

Esto evita aplicar retroactivamente determinadas consecuencias a decisiones que ya se habían comunicado.

¿Y si el contrato estaba en tácita reconducción?

La norma también regula este caso.

Los contratos de vivienda habitual que el 15 de noviembre estén funcionando mediante tácita reconducción conforme al Código Civil pasan al nuevo sistema desde el primer vencimiento de ese periodo de tácita reconducción posterior a la entrada en vigor.  

Para comprobar el requisito de cinco o siete años se suma el tiempo del contrato original y el periodo posterior en tácita reconducción.

Existe una prórroga adicional para determinados inquilinos vulnerables

La nueva redacción también contempla una prórroga extraordinaria de hasta:

un año

cuando el contrato vaya a extinguirse tras la comunicación válida del propietario y el inquilino acredite una situación de vulnerabilidad social y económica.  

En este supuesto deben cumplirse requisitos concretos, entre ellos la acreditación mediante informe o certificado de los servicios sociales.

Cuando el propietario sea un gran tenedor, esa prórroga puede ser obligatoria en los términos previstos por la ley.  

También existe una protección especial en determinadas zonas tensionadas

El artículo 10 mantiene además una regulación específica para determinados contratos situados en zonas de mercado residencial tensionado.

Por eso, una vivienda situada en una de estas zonas puede estar sometida a protecciones adicionales que no deben confundirse con la prórroga general de cinco o siete años.

La situación concreta depende de:

• localización;
• declaración de la zona;
• características del propietario;
• condiciones del contrato;
• circunstancias del arrendatario.

¿Puede empeorar el contrato durante una prórroga voluntaria?

La reforma establece que si, después de anunciarse inicialmente la no renovación, las partes acuerdan finalmente una prórroga voluntaria, esa prórroga no puede ser inferior a los nuevos plazos legales.

Además, son nulas las cláusulas introducidas en esos acuerdos que modifiquen el contrato original en perjuicio del arrendatario.  

¿La venta de la vivienda elimina el derecho a indemnización?

No necesariamente.

La norma indica que la venta de la vivienda no extingue por sí misma el derecho del inquilino a la indemnización.

Cuando el comprador se subroga en la posición del arrendador, también puede asumir esa obligación si se cumplen las condiciones legales.  

 

Qué debería revisar ahora un inquilino

Si tu contrato se acerca al final de sus primeros cinco o siete años, conviene comprobar:

• quién es jurídicamente el arrendador;
• fecha exacta del contrato;
• fecha del próximo vencimiento;
• prórrogas anteriores;
• cualquier comunicación ya recibida;
• si estás en una zona tensionada;
• si existe alguna circunstancia de vulnerabilidad.

No conviene asumir que el contrato termina simplemente porque aparece una fecha de vencimiento en el documento inicial.

Qué debería revisar un propietario

Para el propietario, el principal cambio práctico es que dejar vencer el contrato sin actuar puede generar ahora una nueva prórroga larga.

Si pretende no continuar, debe prestar especial atención a:

• fecha exacta de vencimiento;
• plazo de preaviso;
• forma escrita de la comunicación;
• posible derecho a indemnización;
• causas legales que puedan excluirla;
• existencia de prórrogas obligatorias adicionales.

Una comunicación fuera de plazo puede provocar que el contrato continúe durante un nuevo periodo.

El cambio clave: de prórrogas anuales a bloques de cinco o siete años

La reforma modifica de manera importante la lógica del alquiler de vivienda habitual.

A partir del 15 de noviembre, tras haber alcanzado la duración mínima exigida:

si nadie comunica que quiere terminar, el contrato continúa por otros cinco o siete años.

Además:

el propietario debe avisar generalmente con seis meses;

el inquilino con dos;

y la decisión del propietario de no renovar puede generar una indemnización si no concurre una de las excepciones previstas legalmente.  

Para contratos antiguos, prórrogas en curso o comunicaciones realizadas antes de octubre, el régimen transitorio puede cambiar el resultado. Por eso, la fecha concreta de cada contrato pasa a ser especialmente importante.

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FUENTES CONSULTADAS

BOE — Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre. Fuente normativa principal. Modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y fija el nuevo sistema de prórrogas, preavisos e indemnización. BOE

BOE — Disposición transitoria del Real Decreto-ley 28/2026. Regula cómo afecta el nuevo sistema a contratos vigentes, contratos próximos a vencer, antiguas prórrogas y tácita reconducción. BOE

BOE — Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto actualizado. Confirma que el artículo 10 queda modificado con efectos desde el 15 de noviembre de 2026. BOE

Aviso legal: Este contenido es informativo y general. La fecha del contrato, las prórrogas anteriores, las comunicaciones efectuadas y las circunstancias de las partes pueden modificar la aplicación de la norma.

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